Budowa domu to długotrwałe oraz kosztowne przedsięwzięcie. Podejmując się jego realizacji, należy liczyć się z koniecznością uzyskania wymaganej dokumentacji, zgromadzeniem odpowiedniej ilości środków oraz wygospodarowaniem czasu na załatwienie wszystkich formalności. W celu zobrazowania zakresu wykonanych prac przedstawimy, jak przebiega budowa domu krok po kroku oraz podpowiemy jakie rozwiązania warto wykorzystać.

Budowa domu krok po kroku

Budowę domu najłatwiej jest podzielić na poszczególne etapy. Nie mają one ściśle określonego zakresu wykonanych czynności, lecz raczej są umownym zarysem ustalanym indywidualnie z klientem przed rozpoczęciem realizacji projektu. Najczęściej etapy budowy domu dzieli się na stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, stan deweloperski oraz prace wykończeniowe.

Budowę domu można przeprowadzić samodzielnie tak zwanym systemem gospodarczym lub zlecić wykonanie wszystkich prac firmie budowlanej, która stanie się wówczas generalnym wykonawcą. Po podpisaniu umowy firma ta zobowiązana jest do wykonania kompleksowych usług budowlanych, prac montażowych oraz wykończeniowych. Rozwiązanie to jest wygodne dla inwestora, gdyż to po stronie wykonawcy leży kontakt z poszczególnymi ekipami oraz koordynacja ich pracy. Generalny wykonawca budowlany odpowiada także za terminowość oraz jakość wykonanych prac.

Spis treści:

• Budowa domu, od czego zacząć – etap przygotowawczy
• Stan zerowy budynku
• Stan surowy otwarty
• Stan surowy zamknięty
• Stan developerski
• Wykończenie pod klucz
• Zakończenie budowy

Budowa domu, od czego zacząć- etap przygotowawczy

Budowa domu nie może rozpocząć się bez odpowiedniego projektu budynku. Istnieją dwie możliwości jego pozyskania. Pierwsza to zakup gotowego projektu domu oraz jego adaptacja pod własne potrzeby. Drugi natomiast to zlecenie architektowi wykonanie projektu domu od podstaw. Wybór rozwiązania jest indywidualną kwestią i zależy od takich czynników jak osobiste preferencje, wysokość budżetu, czy też oczekiwania wobec nowego domu. Podczas wyboru projektu warto zwrócić uwagę na funkcjonalność pomieszczeń, estetykę oraz materiały, jakie zostały uwzględnione w projekcie.

Kolejnym krokiem budowy domu jest opracowanie badań geotechnicznych oraz uzyskanie wymaganych zgód, m.in. decyzji o warunkach zabudowy, warunków technicznych dostawy mediów czy też pozwolenia na budowę. Przed przystąpieniem do wykonania prac budowlanych należy także poinformować Nadzór Budowlany o rozpoczęciu budowy. Konieczna będzie również odpowiednio wybrana firma budowlana i kierownik budowy z odpowiednimi uprawnieniami. Należy również nawiązać współpracę z geodetą, który nie tylko wytyczy miejsce położenia domu na działce, ale również niezbędny jest przy każdym ziemnym przyłączu do domu (wody, kanalizacji, gazu, prądu). Po zrobieniu wykopów pod powyższe instalacje a przed ich zasypaniem geodeta wedle przepisów dokonuje pomiaru położenia rur nad poziomem morza. Na koniec dokona on geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej inwestycji. Warto pamiętać także, że ważność decyzji o pozwoleniu na budowę wygasa po upływie trzech lat. Jeżeli w tym czasie nie rozpoczniemy prac budowlanych, to konieczne będzie ponowne uzyskanie takiej zgody.

Stan zerowy budynku

Stan zerowy budynku warto rozpocząć od stworzenia ogrodzenia. Może to być tymczasowe ogrodzenie wykonane np. z drewnianych pali i siatki leśnej lub docelowa konstrukcja, która będzie służyć po zakończeniu budowy. Kolejnym krokiem jest wytyczenie fundamentów, które należy zlecić geodecie. Po uzyskaniu dokładnych granic zabudowy budynku przychodzi kolej na wykonanie prac ziemnych. W ich skład wchodzi usunięcie warstwy humusu oraz właściwy wykop ziemi pod fundamenty i piwnicę, jeżeli została ona przewidziana w projekcie.

Przygotowanie gruntu pod ławy fundamentowe oraz wykonanie zbrojenia stanowią istotny etap postępowania. Zapewniają one bowiem solidną podbudowę oraz stanowią podwalinę całej konstrukcji. Na etapie budowy fundamentów warto pamiętać również o wykonaniu przepustów wprowadzających wodę oraz prąd do wnętrza budynku, a także o podziemnej części kanalizacji. Realizacja tych czynności zaoszczędzi w przyszłości wykonywania otworów w gotowych fundamentach, a co za tym idzie ponoszenia dodatkowych kosztów. Po upływie kilku dni można rozpocząć takie prace jak wylewanie lub murowanie ścian fundamentowych oraz wykonanie izolacji pionowej i poziomej. Na zakończenie stanu zerowego należy zasypać mury fundamentów oraz wykonać płytę pod posadzkę.

Stan surowy otwarty

Stan surowy otwarty to najbardziej spektakularny etap budowy domu. Ściany zaczynają się piąć do góry, a jego uwieńczeniem jest wykonanie dachu. Etap ten obejmuje murowanie ścian zewnętrznych oraz wewnętrznych budynku, wykonanie kominów spalinowych oraz wentylacyjnych, montaż stropu, a także budowę schodów. W sytuacji, gdy występuje w projekcie stropodach, należy wykonać jego ocieplenie. Ważnym elementem stanu surowego otwartego jest także budowa dachu. W jego skład wchodzi wykonanie konstrukcji, czyli tzw. więźby, w zależności od wykończenia dachowego wykonanie odeskowania i montaż orynnowania. Dodatkowo należy wykonać obróbkę kominów oraz montaż blachodachówki, dachówki lub innego pokrycia.

Na tym etapie budowy domu, w skład prac budowlanych zaliczyć można także postawienie ścian działowych w pomieszczeniach. Dodatkowo warto odpowiednio przygotować otwory przeznaczone na stolarkę okienną, drzwi oraz bramy garażowe, tak aby zapewniły one szczelne przyleganie zamontowanych elementów. Jednolite oraz gładkie wykończenie otworów przeznaczonych na stolarkę ułatwia montaż, wykonanie izolacji oraz zapobiega powstawaniu mostków termicznych.

Stan surowy zamknięty

Kolejnym etapem budowy domu jest stan surowy zamknięty. W tym momencie dom zostaje zabezpieczony przed oddziaływaniem czynników atmosferycznych, dlatego warto zrealizować go przed nastaniem sezonu zimowego. Prace, które należy wykonać na tym etapie budowy to montaż stolarki okiennej, drzwi balkonowych, a także drzwi zewnętrznych. Jeżeli projekt domu przewiduje garaż, warto zamontować także bramę garażową. Obecnie dużą popularnością cieszą się nowoczesne formy montażu stolarki okiennej, takie jak montaż w warstwie ocieplenia czy też ciepły montaż okien. Rozwiązania te minimalizują straty ciepła oraz wpływają na akustykę domu.

Po ukończeniu wszystkich działań uznać można, iż budowa domu jest na półmetku, zarówno pod względem czasu wykonania, jak i średnich nakładów finansowych przeznaczonych na realizację zlecenia.

Stan developerski

Jest to odpowiedni moment, aby zlecić wykonanie instalacji w nowopowstałym domu. Stan developerski obejmuje wykonanie instalacji kanalizacji i wodociągów oraz rozprowadzenie centralnego ogrzewania. W nowym domu należy zadbać także o prawidłowy montaż instalacji elektrycznej i gazowej. Bardzo ważną rzeczą jest funkcjonalne rozłożenie gniazdek i wyłączników, które umożliwią sprawne podłączenie wszystkich urządzeń elektrycznych oraz ułatwią codzienne funkcjonowanie. Stan developerski obejmuje między innymi kładzenie tynków wewnątrz budynku i wykonanie ocieplenia posadzek. Dodatkowo na tym etapie występuje również montaż rur ogrzewania podłogowego, a następnie wykonanie wylewek.

Stan developerski to także wykonanie elewacji. Prace te należy rozpocząć od ocieplenia budynku, a następnie pokrycia go wybranym wykończeniem. Może to być tynk elewacyjny, płyty klinkierowe, drewniana okładzina itp. Na tym etapie budowy domu należy wykonać montaż parapetów zewnętrznych, jak i również podbitki pod dachem. Konieczne jest także osadzenie rur spustowych, wykończenie schodów zewnętrznych oraz wykonanie balustrad na schodach i balkonach.

Wykończenie pod klucz

Na tym etapie wykonywane są wszystkie prace wykończeniowe. Zalicza się do nich ocieplenie poddasza, szpachlowanie oraz malowanie ścian, montaż paneli podłogowych czy też układanie płytek. Jednym słowem wykonuje się pozostałe prace, które umożliwią ostateczne zamieszkanie w domu oraz zapewnią codzienne funkcjonowanie. Warto na tym etapie posiadać przygotowane projekty łazienek, kuchni, pokoi, oraz pozostałych pomieszczeń, aby dokładnie wiedzieć jakie materiały wykończeniowe będą potrzebne.

Oprócz wykończenia łazienek obejmującego m.in. biały montaż, czy też wykonania prac wykończeniowych w kuchni, na tym etapie należy zrealizować także inne czynności, które wpłyną na przybliżenie oddania budynku do użytku. Zaliczają się do nich: montaż drzwi wewnętrznych, wykonanie oświetlenia oraz wykończenie schodów wewnętrznych. Po wykonaniu wszystkich prac oraz ich odbiorze dom jest gotowy do przyjęcia nowych lokatorów.

Zakończenie budowy domu

Jest to etap, w którym należy zakończyć wszystkie sprawy formalne. Ważnym elementem tej całej układanki jest wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej inwestycji. Co więcej, aby w końcu móc zamieszkać legalnie w nowym domu, konieczne jest złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy do Inspektora Nadzoru budowlanego. Następnie Nadzór Budowlany posiada 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie nie pojawi się żadne pismo, należy przyjąć, iż wniosek został pozytywnie rozpatrzony i formalnie można zamieszkać w nowym domu.